Asuntokauppa

Toisin kuin kiinteistönkauppa, asuntokauppa eli käytännössä yleensä asunto-osakkeiden kauppa on irtainta kauppaa. Näin esimerkiksi kaupanvahvistajaa ei tarvita asunto-osakkeiden kaupassa lainkaan. Toisin kuin kiinteistönkauppaa, jota sääntelee maakaari, asuntokauppaa sääntelee asuntokauppalaki. Toki myös moni muu laki ja asetus osaltaan vaikuttaa asuntokauppaan, mm. oikeustoimilaki. Lisäksi asunto-osakeyhtiölaki on hyvä tuntea.

Asuntokaupassa myydään käytännössä asunto-osake. Tällöin kyse on arvopaperikaupasta eli kaupan kohteena ovat asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan jotain yhtiön omistamaa osakehuoneistoa ja esimerkiksi siihen mahdollisesti liittyvää piha-aluetta.

Kauppaa tehdessä on olennaista tutustua yhtiöjärjestykseen, missä asunto-osakkeen tuottamat oikeudet ja velvollisuudet pääosin määritellään. Yhtiöjärjestyksestä löytyy myös mm. yhtiövastikkeen määräytymisen perusteet ja määräykset huoneiston kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkaan kesken.

Asuntokaupan osalta on tärkeä määritellä, mitkä irtaimistoluonteiset esineet ovat kaupan kohteena. Asuntokauppalaissa todetaan, että sellaiset tavanomaiset tarpeistoon luettavat laitteet ja esineet, jotka ovat olleet asunnossa sitä esiteltäessä, kuuluvat kauppaan. Niistä voidaan kuitenkin sopia toisin. Tarpeistoon kuuluvat esim. jääkaapit, sähköliedet, pakastekaapit, liesituulettimet, astianpesukoneet jne.  Kauppakirjaan tai sen liitteeseen kannattaa listata kaikki esineet, joista voi syntyä myöhemmin epäselvyyksiä (esim. mikroaaltouuni, pyykinpesukone jne).

Asunnon kunnolla on suuri merkitys asuntokaupassa. Myyjän onkin kerrottava ostajalle tiedossaan olevista sellaisista puutteista, jotka eivät ole havaittavissa. Tämä on tärkeää myyjän oman oikeusturvan kannalta. 

Tiedonantovelvollisuus ja selonottovelvollisuus

Luonnollisesti asunto-osakeyhtiön asiakirjat ja taloudellisen tilanteen selvittäminen ovat olennainen osa tiedonantovelvollisuuden täyttämistä. Ostajan on tärkeä tutustua perinpohjaisesti näihin asiakirjoihin. Olennaisia asiakirjoja ovat isännöitsijäntodistus, tilinpäätös, toimintakertomus ja talousarvio sekä yhtiöjärjestys. Isännöitsijäntodistuksen liitteenä on myös oltava energiatodistus. Myös selvitykset tulevista remonteista ja niiden kustannuksista on annettava. Myös kaavoitustilanne on syytä selvittää. Jos myytävä kohde on vuokrattuna, on vuokrasopimus ja siihen mahdollisesti liittyvä vakuus selvitettävä ja todennettava.

Ostajan on syytä perehtyä asiakirjoihin perusteellisesti, sillä hänellä on selonottovelvollisuus asunto-osakkeiden suhteen. Hän ei voi vedota sellaiseen seikkaan, jonka hänen voidaan olettaa tienneen ennen kaupantekoa. Myös asunnon ennakkotarkastus on vakiintunut käytäntö. Koska ostaja ei saa vedota virheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita suorittamassaan tarkastuksessa, on tämä ostajan kannalta olennainen asia. Etenkin vanhemmissa asunnoissa voidaan yleensä edellyttää ostajalta huolellista ja perusteellista tarkastusta jo sen vuoksi, että niissä voidaan odottaa olevan vikoja ja puutteita.

Jos asunnossa havaitaan virhe kaupan teon jälkeen, on ostajan vedottava tähän virheeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on sen havainnut tai hänen olisi se pitänyt havaita. Hänen on ilmoitettava virheestä myyjälle kuitenkin kahden vuoden kuluessa siitä, kun on saanut asunnon hallintaansa. Tämä määräaika on ehdoton, ellei myyjä ole menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, myyjä on esimerkiksi salannut ostajalta tai pyrkinyt peittämään tiedossaan olleita olennaisia virheitä tai sen, että asunnossa tehdyt muutostyöt ovat olleet luvattomia.