Asuinhuoneiston vuokrauksen perusteita
Sekä vuokralaisen että vuokranantajan on hyvä tuntea laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. Tätä lakia sovelletaan, kun huoneisto vuokrataan toiselle käytettäväksi asumiseen. On kuitenkin syytä muistaa, että jos huoneisto vuokrataan muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen eli tehdään ns. liikehuoneiston huoneenvuokrasopimus, noudatetaan huoneenvuokralain sijaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta. Nyt käsittelen siis nimenomaan asuinhuoneiston vuokrauksen perusteita.
Laissa määritellään mm. vuokrasopimuksen kestosta. Sopimus voi olla määräaikainen tai toistaiseksi voimassaoleva. Jos muuta ei sovita, vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi. Vuokrasopimuksessa voidaan sopia vakuudesta, joka annetaan sen varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan (vuokranmaksu, asunnon kunnossapito). Laissa määritellään, että maksimivakuus on kolmen kuukauden vuokran määrän suuruinen. Oikeuskäytännössä on kuitenkin todettu, että ulkopuolisen takaajan vastuussa tällaista rajoitusta ei kuitenkaan ole. Vakuuden määrää koskeva rajoitus koskee siis vain vuokralaisen antamaa vakuutta.
Asuinhuoneistoon voi kohdistua esim. taloyhtiön remonteissa asumishaittaa. Laissa määritellään, että vuokralaisella on tällöin oikeus saada vapautusta vuokran maksamisesta tai kohtuullista alennusta ajalta, jolloin huoneistoa ei voida käyttää tai huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Mitään tarkempaa määritelmää alennuksesta laissa ei ole, joten nämä ovat osapuolten neuvoteltavissa olevia asioita. Vuokralaisella on myös velvollisuus viipymättä ilmoittaa vuokranantajalle huoneiston vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta.
Vuokralaisen velvollisuutena on hoitaa huoneistoa huolellisesti. Kuitenkin tavanomainen kuluminen on normaalia, eikä vuokralainen ole vastuussa siitä. Kuluminen ja vahingot ja niihin liittyvät vastuunjaot ovat monesti vuokrasuhteen päättyessä suurimpia erimielisyyden aiheita, joten asunnon kunto kannattaa kuvata ja dokumentoida hyvin sekä vuokrasuhteen alkaessa että sen päättyessä. Lisäksi tavanomaisen kulumisen määritelmästä yms. on laadittu hyviä oppaita, joihin kannattaa tutustua.
Vuokra
Vuokra määräytyy vuokrasopimuksen mukaan. Vuokran tarkastamisesta kannattaa sopia huolellisesti vuokrasopimuksessa. Kuitenkin sellainen ehto, että vuokranantaja saa yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan tai määrän, on mitätön ellei vuokrasopimuksessa ole sovittu perusteesta, jonka perusteella vuokraa voidaan korottaa. Jos vuokrasopimuksessa ei sovita toisin, vuokra on maksettava viimeistään toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien eli käytännössä kuukauden toinen päivä.
Vuokrasopimuksen päättyminen
Määräaikainen vuokrasopimus päättyy lähtökohtaisesti siihen kun määräaikaisuus päättyy. Vuokralaisella on kuitenkin oikeus irtisanoa vuokrasopimus mm. jos hän muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolisonsa työn takia. Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa määräaikainen vuokrasopimus, mm. jos hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä käyttöön syystä, jota hän ei ole voinut ottaa huomioon sopimusta tehtäessä.
Toistaiseksi voimassa oleva sopimus päättyy irtisanomisajan kuluttua. Irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on tehty. Vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen, irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden ja muussa tapauksessa kolme kuukautta. Vuokralaisella irtisanomisaika on kuukausi. Vuokranantajan irtisanomisaikaa ei ole mahdollista sopimuksella lyhentää eikä vuokralaisen irtisanomisaikaa pidentää. Irtisanominen on toimitettava todisteellisesti.
Yhtenä olennaisena asiana vuokrasopimuksessa on myös muutto asuinhuoneistosta. Lain määrittelemä muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä. Jos päättymispäivä on esim. lauantai, on tämän perusteella muuttopäivä seuraava maanantai. Muuttopäivänä vuokralaisen on jätettävä puolet asuinhuoneistosta vuokranantajan käytettäväksi sekä seuraavana päivänä luovutettava huoneisto kokonaan vuokranantajan hallintaan. Muuttopäivä voidaan kuitenkin vuokrasopimuksessa sopia toisin eli samalle päivälle kun vuokrasopimus päättyy.