Kiinteistön kauppa
Kiinteistön kauppaa sääntelee maakaari. Kyseessä on kiinteistön kauppa, kun myydään ja ostetaan esimerkiksi tiloja ja tontteja, esimerkiksi omalla tontilla oleva omakotitalo. Kaupan kohteena voi olla myös kiinteistön määräala tai määräosa. Vuokraoikeus toisen omistamaan kiinteistöön on kuitenkin irtainta omaisuutta ja siihen sovelletaan maanvuokralakia. Tämä eroavaisuus voi joskus herättää hämmennystä.
Maakaaren säännöksiä sovelletaan myös, kun omistusoikeus siirtyy kaupan lisäksi vaihtona tai lahjana. Jos taas omistusoikeus siirtyy perintönä, testamentilla, osana ositusta tai lunastuksen kautta, maakaarta ei kuitenkaan sovelleta. Tällöin sovellettavat säädökset löytyvät esimerkiksi perintökaaresta.
Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti kaupankäyntijärjestelmän kautta. Se edellyttää lain määrittelemää muotoa. Tämä muotovaatimus on ehdoton. Kun kyseessä on kiinteistön kauppa, on siis oltava hyvin tarkkana kauppakirjan muodosta ja sen sisällöstä. Kauppakirjasta on käytävä ilmi seuraavat seikat:
- luovutustarkoitus
- luovutettava kiinteistö
- myyjä ja ostaja
- kauppahinta ja muu vastike
Jos näitä seikkoja ei kauppakirjasta löydy, ei kauppa ole sitova. Lisäksi laissa on erikseen määritelty, että jos kauppakirjan ulkopuolella on sovittu suuremmasta kauppahinnasta, myyjällä ei ole oikeutta kauppakirjaan merkittyä suurempaan hintaan. Kauppakirja on siis oikeudellisesti ratkaiseva sopimus.
Tärkeä asia huomioitavaksi on, että kiinteistönkauppaa koskeva lainsääsäädäntö ei tunne osto- tai myyntitarjousta, eikä irtaimen kaupassa (asunto-osake) noudatettavaa menettelytapaa sovelleta kiinteistönkauppaan. Osapuolet voivat kuitenkin tehdä esim. sitovan esisopimuksen, jolla he sitoutuvat tekemään lopullisen kaupan myöhemmin. Tämä voi tulla joskus kiinteistön kaupan osalta yllätyksenä, joten tämä asia on hyvä tiedostaa.
Kaupanvahvistaja
Kiinteistön kaupan vahvistaa virkavastuulla toimiva kaupanvahvistaja (pl. sähköinen luovutus). Ilman kaupanvahvistajaa luovutus on mitätön, eikä ostaja voi saada lainhuutoa. Kiinteistön kauppa syntyy vasta, kun kauppa on vahvistettu. Hän vahvistaa luovutuksen ja merkitsee siitä todistuslausuman luovutuskirjaan. Kaupanvahvistaja vie myös tiedot kaupasta sähköiseen järjestelmään, mistä tieto menee tarvittaviin organisaatioihin. Myös lainhuudon hakeminen onnistuu ja on järkevä käynnistää samassa prosessissa.
Asiamies
Kaikkien sopijapuolten on oltava yhtä aikaa läsnä kauppaa vahvistettaessa. Kuitenkin myyjän tai ostajan puolesta kauppakirjan voi allekirjoittaa myös valtuutettu asiamies. Myyjän on määriteltävä valtakirjassa tarkkaan, minkä kiinteistön myynnistä on kysymys ja kuka toimii valtuutettuna asiamiehenä.
